近年来，场南村主动融入宝山城市建设，充分发挥区位优势，直面挑战，紧抓机遇，形成了具有场南特色的集体经济转型发展之路。

一、基本情况

大场镇场南村地处北中环沿线，位于宝山、静安、普陀三区交界。全村地域面积0.84平方公里，户籍人口2400余人，外来人口3900多人。九十年代中期，依托优越的地理位置，成立了村级经济的实体公司——上海山海企业（集团）有限公司，下设仓储、工业、商业、建筑等全资子公司。在房地产开发整体带动下，村级经济得到了快速发展。随着地区开发的逐步成熟，整个区域的开发和规划向着现代服务业转型。原先的产业结构亟需优化、税收落地差强人意、固定资产价值不高短板显现，必须快速转变发展思路和路径。场南村主动出击，高质量招商引资，盘活存量资产，在构建规模效应和整体优势中，跨出关键一步。

二、主要做法

在壮大和发展集体经济的实践中，引进知名、地标性项目，同时兼顾税收属地化，场南村逐渐形成以商业服务业为主的经济模式，既有效地促进了本村集体经济的壮大，又有力推进了区域经济发展。

一是与“红星美凯龙”合作

2003年，位于原场南村夏家宅生产队约80亩土地，当时是以仓储为主的“闵欣建材市场”，土地及房屋属性均为“工仓性质”。虽然村级经济依靠房产租赁获得了每年285万元收入，但整个市场环境脏乱差，个体经营带来诸多问题。村级经济不论从资金、资源和品牌上都显得“实力不足”。村领导班子审时度势，开拓思路，将该地块进行项目升级，以增加该地块资产价值、租金收入和落地税金。通过与国内各大知名企业接触商谈，在商业服务业转型的项目选择上，优中选优，最终通过了与“红星美凯龙”的合作。即由场南村以土地出资占比1/3，“红星美凯龙”投入资金和品牌占比2/3成立项目公司。在该地块建造约17万余平方的“红星美凯龙汶水路商场”，总投资约8.3亿元。同时，商场注册大场，税收落地。

2007年4月，“红星美凯龙汶水路商场”正式建成并投入运营，至此原以仓储为主的“闵欣建材市场”成功转型为商业性质的“红星美凯龙商场”。场南村当年新增收入约1500万元，2008年至2015年场南村在该招商引资项目中年均收入2000多万元，年递增3%左右。为理顺产权关系，2015年底通过企业存续分立，将资产从原项目公司剥离，场南村获得5万余平方商业资产，并返租给“红星美凯龙商场”。以租税联动形式，2016年在该招商引资项目中取得收入约3600万元，之后每年以年均4%左右递增。商场每年落地大场各项税收约1亿元。

二是与“宜家”等共同发展

现“宝山宜家商场”和“诺诚M7——山海商业大厦”原为场南村沈家楼生产队地区，地面建筑以部分民宅、仓储等为主。在成功与“红星集团”合作之后，村领导班子拟将该地块也打造成一流商业项目。此时，项目开发土地政策发生重大变化，项目开发的土地须净地储备，方可通过公开招投标进行项目开发。为适应政策变化，场南村着眼全局，立足实际，与各大国际一流商业品牌接洽，在项目引进上与“宜家”达成一致。由场南村将该地块净地交土地储备中心储备后，由土地储备中心将该地块分为A、B地块，并将A、B地块通过市场公开招投标的模式统一拿地立项。其中，A地块由“宜家”在大场单独注册“宝山宜家”，该商场是所有宜家设立的商场中唯一单独注册的商场。B地块在工程建造进度达25%后，由“宝山宜家”转让给场南村山海集团继续建造，最终形成A地块为宝山宜家商场，年落地各项税收近1亿元。

B地块为“山海商业大厦”，资产归属场南村山海集团，建筑面积约27000平方。“山海商业大厦”建成后，资产价值得到体现，但是本村经济发展缺乏专业团队，该商业大楼的定位和招商引资成为难题。为确保集体资产收益稳定，最终引进了上海海邑投资管理有限公司作为专业管理团队，将“山海商业大厦”打造成现代化商办大楼。在租税联动上，由上海海邑投资管理有限公司承租“山海商业大厦”，同时该公司投资将“山海商业大厦”以现代化商务楼标准统一设计改造对外招商，不仅确保了集体资产持续稳定收益，同时带动了区域协同发展。2017年开业起，新增年租金1267万多元，并按每五年16%左右的增长率递增。

三是与“沪仑”联动发展

沪仑注册落地沪太支路476号地块系原场南刀片厂废弃旧厂房和办公用房，占地面积约21亩，废弃厂房和办公用房建筑面积约6100平方米，均为村集体资产。该企业于2011年停产清算后，旧厂房和办公用房长期空置，不仅影响了村集体经济发展，也与周边红星美凯龙、宜家商场等商业环境不匹配。村领导班子定位于集体资产的可持续收益及周边商业区域的一体化发展，积极引进了上海沪仑汽车销售服务有限公司。由该公司承租并出资，将该地块旧厂房和办公用房进行升级改造，升级后该地块功能调整为汽车展示、维修、配件、装潢、售后服务等。沪仑注册在大场，税收落地。场南村每年获得租金近200万元。同时依托周边商业体发展的带动效应，既提升了存量工业用地的产出效率，又改善了区域城市形态和功能。

三、经验启示

场南村在巩固农村集体产权制度改革成果、促进农村集体经济健康可持续发展的历程中，确保了村级经济稳健、良性发展，实现了稳定递增的收益。关键在于：

始终坚持党建引领。场南村把广大村民对美好生活的追求作为奋斗目标，知难而进，攻坚克难，守住底线，把牢方向，砥砺前行，坚定走好集体经济持续巩固发展之路。

始终坚持开拓创新。场南村主动作为，打破条条框框束缚，利用有限土地资源，大力发展与区域功能相匹配的城市项目。通过产业转型，集体经济得到跨越式发展，通过税收落地，实现区域经济的可持续。

始终坚持凝聚力量。构建新模式，互利共赢，调动多方面积极性。同时，将发展成果努力惠及村民。2018年，村级可支配突破亿元大关。2019年底完成产权制度改革后，集体资产得以量化到集体经济组织的每一位成员，2020年成员分配总额为1008.79万元，人均分红达5102.63元，2021年成员分配总额为1109.67万元，人均分红达6080.38元。